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还在国内买房?那就太OUT了!澳洲买房最全攻略
澳立投资集团   2014-12-15 16:22:17 作者:管理员 来源: 文字大小:[][][]
一、先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧
 
1、产权概念不同。
 
房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。
 中国70年的使用权,甚至有的是40年小产权,给不了所有权,大家都懂...(参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用)但在澳洲,产权是永久的,也就意味着这笔财富是不可复制且世代相传的,不可能被政府剥夺的。
 
2、增值潜力不同
 
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长,房产市场的猛增又拉动了GDP突飞猛进。前些年有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,也不知道真的假的。至少在北京不到半年翻一番的房产比比皆是,记得07年底,小编家出售了一套挨着四环的房子,某知名房产中介销售人员和我调侃说:“上个月我月薪4万,都不好意思在同事面前说。”谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。连这些房屋中介公司也在那几年彻底火了一把!
 而在澳洲,房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年?耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB---澳洲统计局,查找了一些数据。
 只能说,从九十年代起,在全球经济大宽松的背景下,增长较为迅猛,之前的走势增长幅度较CPI 略高而已。
 这主要是由白人文化导致的,鬼子喜欢租房更胜于买房。据调查,澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房,房价怎么涨?近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的,每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。当然了,这些移民中,尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大(鼓个掌)。
 
3、风险性差异
 
3.1 先说空置率吧,vacancy rate,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢?1.6%~1.8%浮动。
 上文提到,30%的澳洲人口是租客。那么,在澳洲买了房子,起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是市郊的。
 在我们的留学时代,多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子,反正我是能用的招数都用过了,加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽...
 人多房少,供小于求,这是澳洲各个城市乡镇的大致情况“228,000-home shortfall for sydney”悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。
 
3.2 租金回报率 ROI (return oninvestment)
 
说的简单点,就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%~3%。
 与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平,在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落,但是租金并不会下降,回报率可达到6%~6.5%。墨尔本city 7%左右,但是增值速度缓慢。
 
4、政府立场
 
4.1 ROI是5.2%,基本和今年的房屋贷款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你还是正常的中国人,就该开始琢磨了,傻子才一辈子租房住呢!
 
但老外就是不买房!政府说了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!”
 不是夸张,上面所述句句有理有据。今年十月一号起,在新南威尔士州,首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助(first home grant),同时享受印花税的减免(55万以下全面,55万至65万部分减免)。前提是购买$650,000(房屋中位价)以下的新房或楼花,并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。
 对于昆士兰州,首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助,但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。
 维多利亚省,2010年7月1日至2012年6月30日,第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.
 
4.2 澳洲是唯一一个施行Negativegearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去!为了鼓励房产投资,ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意,而这种小生意通常都是“亏”的!前面不是还说ROI很高吗?怎么就亏了呢??所以说是鼓励性质的嘛... 下面轮到“房屋折旧”闪亮登场!算账的时候把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗?
 
4.3 澳洲政府很是希望“自己人”来买房子,但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家,又不能对没有PR的人区别对待,所以诞生了像FIRB ( Foreign InvestmentReview Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房,政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国,所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。如果是购买二手房,申请FIRB审批不一定会通过,所以建议先交定金出合同,然后先别签字先申请FIRB(即使签字的话也要在合同里面写明subject toFIRB)。如果FIRB不批的话,你可以中止合同,最多损失1到2千块的定金。有些人没经验直接签合同,那么万一FIRB没批的话,买家将损失房价10%的违约金。
 
留学生购买二手房会受到几个限制,这里重点介绍:
 
1.所持有护照有效期至少要有1年以上;
 
2.所购买房屋只能用于自住不能用于出租或者任何商业目的;
 
3.如果签证到期需要离境的话,必须强制出售此物业,不能继续持有或者用于。
 
5 银行放贷策略不同
 
5.1 贷款难度
 
在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。在经过BROKER的专业指导之后,一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖。。。房产泡沫的说法不攻自破。
 
5.2 贷款首付
 
房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用,俗话讲以小博大,四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲,首付当然是越低越好。
 对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房60万为例,购买楼花的订金只需5%-10%,即3万~6万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至68.4万,加上5000澳元的投资者政府补贴,获利将可能是两年的学费。其后——*如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。——*如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的将是大笔的capital gain。当然,自己就得租房住——*如果将此房的Master room租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时capital gain。当然了,在这样一个讲求专业的国家,一定要找个专业的broker帮助实现贷款,专业的律师维护最大权益,专业的会计帮助避税。
 
5.3 只付利息 Interest only
 
这里的银行是允许我们只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!!澳洲的房屋是私有财产,即forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时候还清!
 为什么要只还利息?就少投点钱,多余的钱放自己口袋里不是更好?如果你很有信心,那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又分散了风险。第二个选择只还利息的原因是,使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来啊。pay-off以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不但不能退税还得因为投资盈利而上税!
 
5.4 再融资 Refinance
 
当房价涨了以后,比如60万的房子涨到了70万,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。
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