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房产VS股票:哪一种投资方式更好?
澳立投资集团   2014-12-15 16:24:40 作者:管理员 来源: 文字大小:[][][]

普通人可以利用的投资方式,一般就只有房产和股票两种。那么,这两种投资方式,究竟哪一种更好呢?这也是一个老生常谈的问题了,每个人都有自己不同的投资经历和理解。本期,我们就澳洲市场的实际情况也来简单分析一下这个问题。

首先,我们来看一下由权威机构统计出来的数据:

根据Russell Investment/ASX Long-term Investing Report 2014的报道,在过去20年中,股票市场获得了非常好的回报,但是住宅房产市场的回报更抢眼,尤其是在长期回报上更加稳定。

这份报告用比较了截止到2013年底为止的房产市场和股票市场的总回报,包括租金和股票红利的收入,并且也考虑到了交易费用。该报告显示,尽管有08年国际金融危机的冲击,澳洲股票市场的回报还是达到了9.2%。同期的国际股票市场回报为8.2%。物业投资的投资回报稍微低一些,达到了6.1%

但是,如果我们以20年作为一个考察期来算的话,结果就完全不同了。一个住宅投资房产的回报可以达到9.9%,同期的澳洲股票回报为8.7%,而同期的国际股票回报为8.0%。此外,在过去20年中,住宅物业的租金收入非常稳定,而相比起来,股票市场的红利回报变化就很大了。

不过,该报告中也指出,就澳洲市场而言,由于澳洲的股票市场引进了“完全免税股息”(Fully-frankedDividend),因此澳洲人在过去20年中的投资结构由房产占主导地位、转变为目前的房产和股票投资比例平分秋色。如果我们排除了税收的支出,那么房产市场在过去20年中的投资回报为7.5%,股票市场的回报只有6.9%

以上数据是由经济学专家来统计的,如果我们详细到个案上来看,就会发现,实际上大部分投资者的回报都不可能刚好是报告中的数据。具体的个人回报,要取决于具体单个投资物业或股票的选择,而不是说单纯选择了房产或者股票就能获得更好的回报。

当然,对于一个成熟的投资者而言,除了需要看投资回报率之外,还要考虑到很多其它因素。因此,如果从大环境下来考虑,房产投资相比起来还是一种更加强劲的投资方式,原因有以下几点:

澳洲的人口还在不断增长中,因此对于房产的需求还是很巨大的,投资房产可以带来稳定的租金收入,并且租金也是逐年上涨的;

对于银行来说,房地产属于固定抵押资产,因此银行愿意给房产提供80%的贷款。虽然股票的流动性强,但是想要利用股票来撬动银行的杠杆的话还是很复杂的。此外,澳洲银行还可以灵活运用房产的升值部分来加贷(Equity),这对于房产投资者来说,也是一个利好消息;

澳洲税务局允许用房产的折旧来获得税务减免,并且还有“负扣税”的方式(Negative Gearing)可以用来抵税,但是股票就不能用来抵税了。由于澳洲是一个税法健全、市场已经比较成熟的国家,能够合理避税的方法非常少,房地产是大部分普通澳洲人唯一可以利用来合理避税的方法。

对于大部分人来说,房产是可以看得见、摸得着的,这样自己感觉也会比较放心。

 

在前文中我们也提到,具体的个人回报,要取决于具体单个投资物业或股票的选择。那么,什么样的投资物业,能算得上是一个“好的”的投资物业呢?不管目前的市场行情如何,我们都需要考虑到自住买家、租客、投资者在进入市场时的不同需求。虽然每个人的购房需求都不一样,但是我们还是可以归纳出一些常见的需求。

 

下面,我们就以公寓来举例说明一下,在购买公寓时需要考虑到的因素。

首先是有关噪音的问题:包括马路噪音、交通噪音,提供游泳池的公寓中还会有游泳池噪音的问题。

此外,个人安全也是所有人都会考虑的重要因素。因此,治安良好的地区、有安全设施的公寓(例如门卡、可视对讲机设施)都是比较受欢迎的。与此相关的一点,是大楼里是否有做短期出租:很多买家会认为有太多人不断进出的楼盘会产生安全问题,而且相对来说楼盘的维护费用也会比较高。

停车问题也是在投资时需要注意的:不仅需要考虑到大楼内部的停车安全问题,也要考虑到访客来访时的停车问题,例如周边是否有路边停车位。

对于公寓来说,储物空间也是需要考虑到的因素。目前大部分新建的公寓都提供Storage,一般跟公寓不在在同一层,因此Storage要确保干净、方便出入。

此外,如果公寓的设计考虑到了在炎热的夏天和寒冷的冬天的天气问题的话,就更好了,毕竟没有人住在夏天超热、冬天又极寒的房间里。

 

很多买家在考虑公寓的具体位置问题时,一般会考虑到以下3个因素:

1.是否可以步行到超市,这样就不用每次都开车去采购生活用品;

2.是否靠近公共交通,或者可以方便的上高速;

3.周边是否有绿地、公园等开放型的空间。

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